Реконструиране на стара къща 99 мнения

[mimilisa]

Здравейте!
Регистрирах се специално, за да си задам въпросите, които ме тормозят.
Имаме малка къща от 50 кв.м в малък град, строена през 1963 година. Имам и плановете и чертежите. Основите са от камък , стените от единични тухли -зид 30 см . Не е мръднала от времето и от земетръсите.
Имаме остра нужда от разширяване на жилищното пространство и сме в голямо чудене, допълнителна стая ли да строим / евентуално само местене навън на носещи стени/ или да строим втори етаж тип мансарда.
Имам си вече завършена идея как искам да ми изглежда къщата и в двата варианта - на един етаж и с мансарда. Аз предпочитам втория вариант, като първия етаж ще го организирам като кухня с трапезария и хол и вътрешно стълбище. В мансардата две спални с голям дрешник на едната и евентуално по-голяма баня с тоалетна. Имам вече направена вътрешна тоалетна и баня на първия етаж и поне с тях няма да се занимавам.
Въпросите ми са от финансов и законов характер.
1. След достатъчно четене на форуми се примирих, че ще вадим всички необходими разрешителни за строеж. Не ми става ясно обаче, длъжни ли сме по закон да наемаме лицензирана фирма за изпълнението? Това много не ми е по вкуса, защото имам достатъчно роднини, които са майстор строители , но си работят индивидуално. Със сигурност с тях ще ми излезе по-евтино, но закона те задължавал вече за всяко едно нещо да се изпълнява от лицензирана фирма.
Ако примерно наемем такава фирма за грубият строеж до покрив, задължават ли ме довършителните работи , като ВиК и ел. инсталация пак да ми ги правят фирма, при положение, че можем да си ги направим сами , без никакъв проблем?
2. По отношение на проекта, само мансардата ли ще ми проектират и съответно разширението , ако се спрем на варианта само с първия етаж? Това ме интересува, за да си сметна колко ще ме оскубят за проект. Ако има занеса мой проект , дори изпълнен с програма и 3D , и проектанта се съгласи, че е добър, пак ли се плащат същите пари за изготвяне на проект?
3. Колко може да ми струва втори етаж-мансарда, ако се прави бетонна плоча върху 50 кв.м плюс още 13 квадрата за козирки , общо около 70 кв. грубо сметнато, ако реша да измисля и някое балконче. Зидарията ще е от тези новите тухли 38 см , които заместват топло изолацията за външните стени. Външните стени ги искам на 1.80 - 2 метра и покрива да се спуска от тях под ъгъл до козирките. В този случай мисля, че стените така изпълнени с тези тухли, няма да имат нужда от външно измазване и топло изолация. мога да ги оставя така, нали? Покривът с битумни керемиди , обезателно зелени.
4.Трябва ли да вземам разрешение от комшиите?
Имам и други въпроси, но ако ми отговорите на тези ще съм много благодарна .

[ad_marki]

Трябва много неща да се помислят и видят.Доста хора са идвали при мен с такива въпроси и след оглед от архитект стигаме до извода ,че просто я разширяваме.Бутнеме някоя стена и правим пристройка.
Тази къща от 63година не ми се вярва да има толкова здрави основи, че да издържат втори етаж със всичко отгоре.Ти хубаво си чула за тези тухли на поротерм, ама пак стигаме до тегло и такива работи и ако всичко се направи както трябва накрая, като се дръпне чертата ще ти излезе колкото да бутнеш старата и да направиш нова.

Дай малко снимки на обекта и кажи с какви пари разполагаш.
Ако може качи и проектите за да се види за колони и стени и такива работи.
Сеизмична характеристика също ще е полезна или кажи в кой град е.

[VLADO66]

С надстрояване отсега ви казвам че няма да стане тъй като след земетресението 77г. има нови противоземетръсни норми и за да надстроите трябва сериозно укрепване на съществуващата къща с колони и трегери.В този форум сме на почти единно мнение че ако има възможност/наличие на достатъчно място/ да се живее в къща на един етаж е по-добре-човек остарява и в един момент втория етаж е мъчителен мираж.

[Tsilkov]

1. Не ти трябва лицензирана фирма - ти си 5-та категория(поне на първо четене). Това обаче не отменя цялата документация по актуване и т.н. която си е време и пари.

2. По отношение на проекта, само мансардата ли ще ми проектират и съответно разширението , ако се спрем на варианта само с първия етаж? Това ме интересува, за да си сметна колко ще ме оскубят за проект. Ако има занеса мой проект , дори изпълнен с програма и 3D , и проектанта се съгласи, че е добър, пак ли се плащат същите пари за изготвяне на проект?

Принципно се проектира само разширението. И да занесеш чудесен готов проект (което е в рамките на добрите пожелания, но на практика няма такова чудо) парите за проекта ще са ти горе-долу същите. По-лошото е че всички държавни такси, скици,заснемания, договори с експлоатационните дружества и т.н. ще ти костват пари и нерви поне колкото проектирането.

3. За проблемите при надстрояването и че е по-лесно да достроиш вече писаха. За цените опита ми показва че хората обикновенно са неприятно изненадани - особенно при малките строежи.

4. Комшиите само ако имаш калкан или намалени отстояния

[mimilisa]

Сканирах си старите скици, но понеже са на 50 години са в ужасно състояние.

http://prikachi.com/images/450/6164450B.jpg
Прилагам и снимка на варианта , който съм измислила ако се прави само разширение.

http://prikachi.com/images/457/6164457B.png
Защтрихованото със сивото е уширението , което се състои от антре с килер и изместване на фасадните стени от към югозападната страна на къщата с 1 метър напред, като стената на дневната-хол искам да е във тази трапецовидна форма, с големи прозорци на 40 см от пода. Притесненията ми относно този вариант са , че има някаква стара помийна яма точно до ъгъла на къщата , от което цимента е хлътнал с около 10-15 см под наклон. Вижда се хлътване под правоъгълна форма. Освен това имаме ниска подпочвена вода на около 5-6 метра дълбочина. Предполагам затова предните собственици, които са строили къщата не са копали мазе, въпреки, че го има по проект. В един съседен двор има тръстика в единият му край.

Откъм западната страна на къщата в момента има построени дълги помощни постройки -мазе и някакви стаи , които за абсолютно нищо не стават. Още като го купихме този имот, ги набелязахме за събаряне. То освен всичко, са абсолютно некадърно строени. Проблема е че са строени на цялата граница откъм съседите ни от запад. Дори не съм наясно колко са законни , но в предвид че ще ги събарям , това не ме притеснява. Притесняваме факта, че на част от площта искам да си направя антре, като си изместя главния вход и пътната врата там. Съседите ни също са нови собственици на имота си и не им стана хубаво като им казах, че имам да вземам някакво място от тях, което не ми трябва докато не съборя тези стари сайванти. Старите собственици, как се са споразумели да строят по цялата граница, не съм наясно въобще, но вероятно за новото антре ще трябва да им искам разрешение на сегашните и въобще не знам какво ще става. А ми трябва една пътека от поне 1 метър от зида на къщата, за да мога да преминавам покрай къщата. На съседите къщата е на 6 метра от нашата,а съседа си построил барбекю-пещ точно на границата, на което ще му гледам задницата точно до новата ми ограда и входна врата.
Бюджета ми е ограничен , като смятам да си изясня предварително финансовата част до покрив и прозорци, за да теглим кредит ако се налага. Довършителните работи във времето.
Забравих да спомена, че предприемаме тази крачка освен заради ограничената ни жилищна площ, но най-вече защото покривът е с изгнила дървения а гредоредът е пълен с дървояди, които ги слушам по цяла нощ като се хранят. На всичкото отгоре е замазано с кал , от което е пълно със всякакви гадове. Като ще сменяме гредоред и покрив, поне да си разширим жилищната площ.
Абсолютно съм наясно, че трябват нови колони с пояс ако строим мансарден втори етаж. През 3 метра ги смятам около 10 колони. Виждала съм на подобни къщи като нашата че им строят мансарди и колоните са по 20 см сечение.
Заснемане не мисля че ми трябва, защото имам стари планове и къщата е строена точно по тях. Измерила съм.
С ВиК и Енерго вече имам отношения , нали живея в имота. Дори имам трифазен ток.

Утре ще кача снимки на варианта с мансарда.

[VLADO66]

В такъв случай,щом е наложителна смяна на покрива финансово е по оправдано да се направи надстрояване,но за да е всичко както трябва укрепването трябва да се направи по план от проектант-консртуктор,който да се съобрази с вашите идеи.Сега ми идва наум че е възможно надстрояването със гредоред и дървена конструкция или СИП панели без сериозно укрепване,но за това пак са нужни сметки.Ето едно видео:
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=cy8ZV8myeCI[/youtube]

[Tsilkov]

Защтрихованото със сивото е уширението

Ако само това в сиво ти е уширението, аз лично бих го направил без документи, или най-много бих го минал като допълващо застрояване (макар че и това усилие ми се вижда безмислено). Ако ще надстрояваш покрива тогава вече не е удачно без документи.
Ако се интересуваш от законността на постройките ти - провери какво има описано в скицата от кадастъра и нотариалния ти акт - всички други документи на практика са само притурки.
Що се отнася до стопанските постройки те са позволени в закона и вероятно са описани в кадастралната ти карта - дори и да ги бутнеш понеже са амортизирани това означава че спокойно може да вдигнеш нещо на тяхно място.
За да няма караници със съседите(от тук нататък с тях ще живеете) идете заедно при един геодезист да бодне колчетата и да се разберете веднъж за винаги за оградата!

[mimilisa]

Нямате представа колко сте ми полезни.
Когато изгледах клипчето за дървените конструкции , в първия момент си казах, "да бе да, ще живея в бунгало", обаче днес съм на нов акъл. Гледам че такива панели правят във Велико Търново на цена 50 лева на квадрат. Тепърва ще попрочета за тях, но ако може да ми отговорите на някои въпроси.
За такъв вид надграждане с дървена конструкция, пак ли се вадят редовните разрешителни и въобще трябва ли да комуникирам с общината по този въпрос?
Къде да прочета техническа информация на български за този вид технология. Ние българите току що излизаме от каменните основи и киреча с кара тавана и сме доста резервирани към модерните нововъведения. Аз предпочитам максимално близо до природата и вместо стиропор за пълнеж- каменна вата.
Притесняваме , че тази къща ако се подпали ще изгори като барут, още повече, че ще си правим вградена камина за отопление на цялата къща.
Другото което ме притеснява , колко е "живота" на тези сандвичи , поддръжка, изпаряват ли вредни съединения ?

Ако само това в сиво ти е уширението, аз лично бих го направил без документи, или най-много бих го минал като допълващо застрояване (макар че и това усилие ми се вижда безмислено).

Ако остана на един етаж, само това ще ми е уширението.
В случая имам премахване на носещи стени от конструкцията на сградата и не вярвам да минат като допълващо застрояване. Антрето по-може да го мина по тази точка, но за носещите стени съм в съмнение . Вие със сигурност го знаете от опит и ако може да се аргументирате, защо мислите така, за да добия и аз увереност .
Кое е особеното на това допълнително застрояване и каква му е разликата от основното, по отношение на таксите?

[kolcho]

http://prikachi.com/images/457/6164457B.png
Защтрихованото със сивото е уширението , което се състои от антре с килер и изместване на фасадните стени от към югозападната страна на къщата с 1 метър напред, като стената на дневната-хол искам да е във тази трапецовидна форма, с големи прозорци на 40 см от пода.

Един чисто финансов аспект на замисленото от Вас: ако направите планираното така, както се вижда от чертежа, то постигнатото може да се дефинира приблизително така - "Възможно най-малко уширение на възможно най-висока цена!".
Съветът ми е следният - не си струва да местите фронталната стена с 1 метър, това е скъпо, ама много скъпо удоволствие, с , меко казано, съмнителен ефект. По-добре е да помислите да усвоите ъгълчето на сега съществуващия подход вдясно - оттам ще спечелите подобна квадратура. Така ще можете да преместите кухнята в негова посока, а да продължите централния коридор до вход отпред, който да осигурява достъп до четирите самостоятелни / вече/ помещения! При това положение и замисляното антре/килер откъм съседите отпада, заедно с проблема с отстоянията.
Успех

[VLADO66]

При всички положения ще ти трябва проект и разрешение за надстрояването/допълващото застрояване/.Технологията на СИП панелите е все още нова за България и освен в сайта на тази фирма друго не знам.Допълващото застрояване е свързано с по-малко бумащина,но не вярвам някой проектант да ти разреши да буташ стени от основното застрояване още повече че къщата е без колони и греди.За обработка на дървото има препарати които в различна степен отлагат горенето.Ако дървенията се обработи добре могат да изкарат и 100г.А че не е бунгало не е.
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=U3VaIa5H198[/youtube]