Здравейте!
Може би вече малко повече от година следя форума и особено под форумите свързани със строителство на къщи. За мен споделения опит на всички хора до сега, както и мненията на професионалисти и не професионалисти в сферата са изключително полезни. Отдавна се каня да пусна тема за моето приключение, но някак все не намирах време.
В крайна сметка реших, че е редно не само да взимам и черпя знания от форума, но да опитам и аз да допринеса по някакъв начин. За тази цел пускам нова/поредна тема за моето лично приключение Нов Дом, което започна преди малко повече от година и не се знае кога точно ще приключи. Надявам се в най-близко бъдеще
Понеже темата е „от А до Я“ и понеже съм от хората, които са може би твърде описателни откриващия пост ще стане прилично дълъг. За тази цел ще разбия описания на секции всяка със заглавие, за да може всеки сам да си избере какво да чете и какво не. Поетапно ще пускам ъпдейт как вървят нещата и вероятно ще моля за съвет/мнение относно някои неща.
И така, без повече излишни приказки, ето каква е моята история от началото до сега
Предисторията
С моята съпруга и сина ми живеехме в апартамент под наем в София. В самото начало на Корона пандемията разбрахме, че ще имаме ново бебе. Стана ясно, че ще ни трябва малко по-широко жилище и започнахме да се оглеждаме за хубав 3стаен апартамент в готин район. По това време приличен 3стаен апартамент който да отговаря на нашите критерии щеше да ни струва м/у 1000 – 1200лв на месец. Обикновено съм от хората върли противници на кредитите и винаги съм бил против тегленето на безумни кредити само и само, за да си купиш жилище. Някак си обаче 1000лв +/месец за наем счупи психологическата ми бариера за нормално и решихме, че е крайно време да се сдобием с нов дом. Тъй като и аз и жена ми сме отраснали в къщи и поради факта, че аз съм доста претенциозен бързо разбрахме, че за да купим апартамент който да отговаря на всичките ни критерии трябваше да платим много сериозна сума пари. Тъй като от доста време имах мечта да притежавам парче земя и от доста време мечтая сам да изградя собствен дом, бързо стигнахме до решението, че предпочитаме да си купим парцел и да проектираме и изградим мечтаната къща.
Ултиматумът
Живеехме в пандемична обстановка. Жена ми беше в майчинство. Аз съм програмист и мога спокойно да работя дистанционно. При всички тези факти не беше трудно за мен да направя простата математика и да предложа на жена ми следния план.
- освобождаваме апартамента
- прибираме се в провинцията(и 2-мата сме родом от Велинград) за период от 2 години докато жена ми е в майчинство
- свиваме разходите и пестим всеки възможен лев, за да си помогнем колкото се може повече с огромните предстоящи разходи
Всичко точно, но жена ми ми постави ултиматум, че няма да се съгласи преди да съм намерил парцел който да купим. Причината беше, че тя вярва, че всичко временно става постоянно, а никак не искаше да напуска София и да се прибираме за постоянно в провинцията.
Бързо намиране на парцел – ”Мисията невъзможна“
Знаех добре какво търся (размер, характеристики, райони, бюджет и т.н.). Този път реших да отида като белите хора, да си сключа договор (не ексклузивен) с голяма и известна брокерска фирма (по препоръки) и да не си губя времето сам. Всичко точно, подписах договор и зачаках. Мина повече от месец и резултат никакъв. Обяснението няма никакви имоти, които да отговарят на моите критерии. Стана ми доста странно защото от любопитство преглеждах някои сайтове и обяви бол. Почаках още малко и нищо. Започна брокерката да ми губи времето и да ми предлага да гледам неща, които не ми отговарят на критериите. Реших, че не мога да чакам повече и се задействах сам. Общо взето за пореден път останах адски разочарован от имотния пазар в БГ. Много фалшиви обяви, масово необразовани и напълно непрофесионални брокери, които си нямат на идея какво продават и какво правят и единствената им цел е да си вземат комисионната. Наложи се да стана половин брокер, половин адвокат и какво ли още не. Започнах интензивно ровене по обяви, фейсбук групи, звънене, обикаляне всеки ден с колата и пеша по районите които харесвам, срещи с брокери, собственици и т.н.. Процедирах по следния начин: Обикалям с колата и/или пеша, набелязвам имоти, взимам gps локация, търся в кадастралната карта, проучвам всичко което мога за имота (статути, предназначение и т.н). Проучване на историята в имотен регистър на базата на кадастралния номер, издирване на продавачи и/или брокери които ги представляват, разговаряне със съседи и/или познати. В крайна сметка намерихме и купихме това което търсим за по-малко от 3 месеца. На 09.02.2021 станахме горди собственици на 600 м2 имот в с. Бистрица София. Бяхме готови да събираме багажите за Велинград
Голямото чакане и първи челен сблъсък с държавните администрации – ПУП
Още преди да закупя имота бях наясно, че добрата цена идва с определени компромиси. Имота беше в регулация, но трябваше да се направим ПУП, за да се смени отреждането за строителство на имота. Запознах се процедурата. Порових в публичните регистри за подобни процедури в района. Нямаше шанс ние сами да се занимаваме с цялата тази бумащина. Нито знаехме вратичките, нито имахме времето да пътуваме постоянно от Велинград, за да движим всичко сами. От всичката документация през която минах ми се наби на очи едно лице, чийто име и подпис стоеше зад доста от преписките на подобни процедури. Решихме, че това е човека. Намерих го, договорихме се и започнахме. Уж ме уверяваха, че това става бързо и в рамките на 4-6 месеца трябва да сме готови, но уви отне почти година (от започването на процедурата).
Оползотворяване на времето – на лов за проектанти
Ясно беше, че ще се чака. Никак обаче не исках обаче да губя времето докато чакам. Реших да търся архитекти и интериорни дизайнери с цел да задвижим процедурата поне на идейно ниво докато чакаме заветния ПУП. Знаех, че намирането на добър проектант е сериозна задача, която не трябва да се подценява и затова уж доста внимавахме Намирането на проектант се оказа не по-малко трудна задача от намирането на парцела. Ние знаехме сравнително доста добре какво искаме и какво не искаме, но въпреки това голямо проучване падна. Нашата архитектка ни спечели с това, че беше една от малкото, които имаха сравнително хубав и информативен уебсайт. Имаше истински препоръки от клиенти, партньори и прочие. В крайна сметка ни спечели с това, че не само, че е проектирала доста къщи, но и е строила къщи и живее в къща. Това беше много важно за нас защото едно е да чертаеш сгради в офиса или на дивана в тесния си апартамент. Друго е да познаваш на практика целия строителен процес и съвсем отделно е да живееш в къща от години и да си добре запознат какво е нужно и какво не в една къща, за да може тя да се нарече Дом. Друго много важно за нас беше, архитекта ни да е добър съветник и да не е от прахосниците. Всеки знае как да проектира красиви и скъпи сгради. Малцина обаче умеят да проектират разумно без да разхищават и без да компрометират крайния резултат. Дали сме направили правилен избор? За сега може да се каже, че да. Но все още не сме нагазили в дълбокото, така че има време всичко да се обърка 
Оползотворяване на времето – Архитектура
Бързо след като подписахме договора започнахме да работим по проекта. Не търсехме нещо грандиозно, екстравагантно, супер разчупено или прочие. Напротив, искахме нещо семпло, добре планирано и систематизирано. Идеята ни бе да не пилеем пари за разчупена архитектура, а да ги вложим в качествени материали и добро изпълнение. Искахме максимално добре да се възползваме от даденостите на терена. Да ориентираме правилно сградата с цел да печелим от слънцето.
Осъзнахме, че задачата да разположиш правилно сградата на терена съобразявайки се с формата и геодезията на терена, изложението, лицето на имота, строителните показатели, отстоянията от границите по ЗУТ, желаната квадратура и форма на сградата, разположението на стаите в интериора, оползотворяването на двора и т.н. и т.н., не е никак ама никак лесна задача. В крайна сметка смятаме, че архитектката тук се справи добре и ни даде добри предложения. Минахме през няколко варианта, но реално сравнително бързо се спряхме и доразвихме един от тях. Идейната фаза беше готова и одобрена от нас в рамките на 2-3 месеца и сега следваше голямото чакане да стане ПУП-а, за да вземем виза за проектиране и изходни данни и да продължим с техническата част на проекта.
Оползотворяване на времето – Интериор
От самото начало с жена ми бяхме наясно, че искаме да си наемем професионалист който да ни помогне с интериора. Не сме от хората, които имат много богато въображение, а и достатъчно пъти вече сме се мъчили сами да правим подобни неща, за да разберем, че това не е по силите ни. А пък искахме в края на пътя да имаме един добре сложен, топъл, уютен и хармоничен дом в който да има цялостна концепция от А до Я. Вече имахме арх. подложка, така че без да се мотаем започнахме да търсим дизайнери на които да възложим задачата. Тук отново срещнахме море от възможности и не беше никак лесно да открием точните хора за нас. В крайна сметка мисля, че успяхме. Избрахме да работим с малък екип изграден от млади, амбициозни, модерно мислещи и супер професионални хора.
Тук отново имахме сравнително ясна идея какво искаме да постигнем, какво харесваме и какво не харесваме, какво искаме да имаме и какво не искаме да имаме. Изготвихме доста детайлно задание, което направо шашна дизайнерите. Никога не били работили с толкова организирани и подробни клиенти, които да знаят така добре какво искат и какво не
Вложихме доста мисъл във всеки един детайл (разположение, ЕЛ, ВИК, ОВК, цветове, обзавеждане и т.н.). Участвахме доста дейно в интериорното проектиране и въпреки това интериорния проект отне около 5-6 месеца. В крайна сметка мисля, че за сега това бяха най-разумно изхарчените 9 000лв. Вярвам, че тези 9 000лв ще ни спестят много време и грешки в последствие и ще се изплатят многократно.
Миг на радост
Малко над година след закупуването на парцела ПУП-а беше факт (15.02.2022). Ентусиазма ни завзе с пълна сила. Последваха процедури по нанасяне в кадастъра, нови скица, комбинирана скица. Всичко това стана сравнително бързо. Мисля, че не повече от 2-3 седмици. Подадохме за виза за проектиране на 28.03.2022 и малко повече от месец след това вече визата беше факт (09.05.2022). Бързо след това на 13.05.2022 подадохме за изходни данни в ЧЕЗ и Софийска вода.
Първи сблъсък с тромавата администрация – „ти къде го чукаш, то къде се пука“
През цялото време от покупката на имота до момента в който получих становището от ЧЕЗ имах едно огромно притеснение дали ще има налична мощност покрай мен, за да ме захранят или ще се направят на приятно разсеяни и ще ми напишат изграждане на трафопост. За целта с човека, който ми движи документите подходихме разумно. Поискахме 15kw трифазен макар аз да знам, че вероятно ще ми трябват повече тъй като ще се отоплявам/охлаждам с ТП и планирам да сложа заготовки за Ел. зарядно за кола (мисля, че зарядните за бързо зареждане са доста мощни). Решихме, че е по-добре да поискаме по-малко, за да сме сигурни, че няма да ни напишат трафопост с идеята, че след като вземем РС можем да подадем за повишение на отпуснатата мощност или да се мисли друг вариант.
През същото това време винаги съм бил спокоен относно водата защото знам, че имота е бил част от бивше ТКЗС и в имота ми има останки от постройка, която е ползвана за кланица навремето. Знаех и бях уверен, че водопровода минава през имота ми и се виждаше, че в порутената постройка има баня. Тоест тук притеснения нямах.
Накрая какво се оказа. При срок за изходните данни от 30 дни, ЧЕЗ бяха готови за 2 седмици и резултата беше положителен. Никакви проблеми с изключение, в последствие видяхме, че са пообъркали малко едно от становищата за постоянния ток. Преди седмица го внесохме за корекция и сега отново си го чакаме). В същото време обаче нещата със Софийска вода се закучиха. При срок за изходни данни от 15 дни, получих отказ за присъединяване след повече от 40 дни. Обосновката е, че водопровода който минава през имота ми и който захранва и други имоти е с неизяснен статут и съответно не могат да ме захранят. До някъде ги разбирам, до някъде е пълна лудост да имаш вода и то доста качествена и в същото време да се налага да правиш сондаж за вода (за това по-надолу). Мистерията е защо им отне повече от 40 дни, за да ми отговорят, че няма да ми дадат вода.
Архитектура – работна фаза
Веднага след получаването на визата за проектиране започнахме работа с арх. по техническата част. От начало с арх. нещата вървяха доста добре. В последствия отношенията малко се обтегнаха. Отдавам го на това, че може би аз съм прекалено деен, искам да съм запознат с всеки един детайл от къщата, искам да участвам доста дейно във всичко, задавам много въпроси и имам конкретни изисквания. Това може би не е ок за архитектите или поне за моя. Вероятно това и отнема много от времето и я кара да си мисли, че се опитвам да и се бъркам в работата. Знам ли за пръв път проектирам и ще строя къща и не съм запознат каква е практиката и как работят всички проектанти. Но аз като инвеститор, който ще изсипе няколко торби с пари и който ще иска да живее дълги години в тази къща, все си мисля, че е нормално да изисквам и да се интересувам с цел да получа точно това което искам. С цел да не губя постоянно времето на арх. и тъй като разбрах, че реално аз няма да имам възможността да се срещна с другите специалисти в екипа (ЕЛ, ОВК и т.н.) с които да обсъдим някои детайли реших да подготвя един документ с въпроси , уточнения, напомняния за мен и т.н. В него съм описал и всички заготовки които искам да положа за неща, които планирам да доизграждам в бъдеще и т.н. Та изпратих този файл за преглед и уж получих уверение, че нещата ще се препратят към всички специалисти и ще се работи както по интериорния проект така и по моите указания. Техническата част все още не е напълно готова, така, че предстои да разберем накрая дали са се съобразили с клиентските изисквания или ще се налагат промени.
Ново 20
Понеже лицето на имота се пада до някаква степен (по-скоро на хартия и чертежи) на кръстовище м/у републикански път III-та категория и друга малка улица, ни изискаха да се направи пътен проект и да се съгласува с КАТ, УАТ, ОПУ. Общо взето сравнително леко минахме тук. Не се наложиха нови отстояния, премествания на входа и т.н. Едни непланирани 620лв. Хубавото беше, че всичко това се случи и се свърши докато чакахме становището на Софийска вода, та поне не загубихме ценно време спирайки цялата процедура.
Текущата драма
Както споменах вече от Софийска вода ми отказаха присъединяване. Опциите ми са 2: а) изграждане на повече от 200м уличен водопровод и даряването му на Софийска вода, б) изграждане на собствен водоизточник. Спрях се на опцията за сондаж тъй като смятам, че изграждането на над 200м уличен водопровод който ще изисква разкопаването на асфалта на междуселски републикански път и последващото му даряване и въвеждане в експлоатация хем ще ми струва по-скъпо, хем ще ми отнеме повече време.
До колкото разбрах има изменение на закона и в момента, за да ти дадат РС в случая в който ще имаш собствен водоизточник от общината искат да имаш готов изграден сондаж, който да бъде регистриран в Басейнова Дирекция. На първо четене изглежда, че процедурата би трябвало да е сравнително лесна когато става дума за физически лица и когато се ползва за битови нужди. Но предстои да разберем на практика.
Какво предстои от тук нататък
Този Понеделник трасирахме имота, за да можем да сложим временна ограда. Това с цел да мога да викна някой който да направи геофизика или да замери с георадар каква е ситуацията с водата в моя имот. Иска ми се колкото и ориентировъчни да са данните от тези замервания да имам предварителна информация каква е геологията в имота и какво мога да очаквам от сондирането. Съседа до мен има сондаж 96м но на мен някак ми се струва, че това е прекалено много за този район на Витоша. Всъщност ако нямам картина за геологията ми е много интересно, как мога да разчитам на сондьорите, че ще спрат да дупчат в момента в който излезе вода или на разумна дълбочина след това. Как мога да знам като излезне вода и решим да спрем, дали дебита там ще е добър и постоянен. Без предварително инфо май ще трябва да разчитам единствено и само на добрата дума на сондьорите.
Звънях на доста фирми за сондажи вече. Всеки дава различна цена варираща от 150лв/м до 250лв+/м. Също така различно инфо относно това хубаво ли е или не да правиш геофизика преди това.
Моля ви ако някой скоро е минавал по този път със собствения водоизточник (сондиране и регистрация) ще бъда благодарен да внесе малко яснота и да сподели опит и контакти с читави и доказани фирми.
В имота все още стоят останките на една порутена постройка около 90м2 на 1 етаж, която трябва да изчистя, за да мога да сложа временна ограда. Това така защото границата на имота ми минава през средата на порутената постройка. Намерих местна фирма, която ми предложи следната оферта: 600лв машиносмяна за 20 тонен багер + 600лв на курс за 20 тонен самосвал (цената включва депонирането). Не знам дали това е ок като цена, но не мога и да намеря инфо как вървят цените за тези операции особено когато става дума за големи машини а не за извозване с чували и бусове или малки камиончета.
В момента чакаме коригираното становище на ЧЕЗ. Мислех, че е формалност и ще стане бързо, но уви явно ще стане по-бавно от самото становище. В същото време арх. каза, че са на финала с техническата част.
Планирам след като са ми готови всички проектни части да си платя на лицензирани консултанти или надзорна фирма, които да ми изготвят Доклад за съответствие. Предпочитам да си платя някой лев допълнително за тази услуга, но да си спестя ходенето по мъките с Експертния съвет в община Панчарево. До колкото разбирам би следвало ако имам Доклад за съответствие би следвало общината да не свиква експертен съвет който да гледа проектите и да следи дали всичко отговаря на законовите изисквания, а вместо това да прехвърлят отговорността на тези които са правили доклада. В този случай уж би следвало по закон да издадат РС в рамките на 2 седмици. Но и месец да отнеме пак би следвало да е по-добре, понеже доколкото имам информация в момента в община Панчарево се чака средно 3 месеца за РС и то ако нямат много забележки по проектите. Предполагам ако имат забележки работата може да се разтегне жестоко.
Свръх оптимистичната Голяма цел
Много ми се иска да не изпускам годината за грубия строеж. За целта силно оптимистичния ми план е следния:
- до края на Юли да имам коригираното становище от ЧЕЗ и техническата част да ми е готова.
- края на Юли – началото на Август да подадем към надзорна фирма за Доклад за съответствие
- до края на Август да входираме в общината за РС
- до края на Септември да имам РС
- ако рекъл господ и времето е с нас Началото на Октомври да започнем грубия строеж
- ако успея да намеря стабилни строители се надявам за 3-4 месеца да покрием къщата
- зимните месеци да сложим дограми и да действаме по инсталации и прочие
- на пролет да захванем изолация и довършителните работи
- края на лятото – началото на есента на 2023 евентуално да имаме най-необходимите неща готови, за да можем да се нанесем и после поетапно да довършваме.
Уоу, стана по-дълго дори от това което аз самия си представях. Ако някой се навие да изчете всичко това трябва да го провъзгласят за герой
Може би вече малко повече от година следя форума и особено под форумите свързани със строителство на къщи. За мен споделения опит на всички хора до сега, както и мненията на професионалисти и не професионалисти в сферата са изключително полезни. Отдавна се каня да пусна тема за моето приключение, но някак все не намирах време.
В крайна сметка реших, че е редно не само да взимам и черпя знания от форума, но да опитам и аз да допринеса по някакъв начин. За тази цел пускам нова/поредна тема за моето лично приключение Нов Дом, което започна преди малко повече от година и не се знае кога точно ще приключи. Надявам се в най-близко бъдеще
Понеже темата е „от А до Я“ и понеже съм от хората, които са може би твърде описателни откриващия пост ще стане прилично дълъг. За тази цел ще разбия описания на секции всяка със заглавие, за да може всеки сам да си избере какво да чете и какво не. Поетапно ще пускам ъпдейт как вървят нещата и вероятно ще моля за съвет/мнение относно някои неща.
И така, без повече излишни приказки, ето каква е моята история от началото до сега
Предисторията
С моята съпруга и сина ми живеехме в апартамент под наем в София. В самото начало на Корона пандемията разбрахме, че ще имаме ново бебе. Стана ясно, че ще ни трябва малко по-широко жилище и започнахме да се оглеждаме за хубав 3стаен апартамент в готин район. По това време приличен 3стаен апартамент който да отговаря на нашите критерии щеше да ни струва м/у 1000 – 1200лв на месец. Обикновено съм от хората върли противници на кредитите и винаги съм бил против тегленето на безумни кредити само и само, за да си купиш жилище. Някак си обаче 1000лв +/месец за наем счупи психологическата ми бариера за нормално и решихме, че е крайно време да се сдобием с нов дом. Тъй като и аз и жена ми сме отраснали в къщи и поради факта, че аз съм доста претенциозен бързо разбрахме, че за да купим апартамент който да отговаря на всичките ни критерии трябваше да платим много сериозна сума пари. Тъй като от доста време имах мечта да притежавам парче земя и от доста време мечтая сам да изградя собствен дом, бързо стигнахме до решението, че предпочитаме да си купим парцел и да проектираме и изградим мечтаната къща.
Ултиматумът
Живеехме в пандемична обстановка. Жена ми беше в майчинство. Аз съм програмист и мога спокойно да работя дистанционно. При всички тези факти не беше трудно за мен да направя простата математика и да предложа на жена ми следния план.
- освобождаваме апартамента
- прибираме се в провинцията(и 2-мата сме родом от Велинград) за период от 2 години докато жена ми е в майчинство
- свиваме разходите и пестим всеки възможен лев, за да си помогнем колкото се може повече с огромните предстоящи разходи
Всичко точно, но жена ми ми постави ултиматум, че няма да се съгласи преди да съм намерил парцел който да купим. Причината беше, че тя вярва, че всичко временно става постоянно, а никак не искаше да напуска София и да се прибираме за постоянно в провинцията.
Бързо намиране на парцел – ”Мисията невъзможна“
Знаех добре какво търся (размер, характеристики, райони, бюджет и т.н.). Този път реших да отида като белите хора, да си сключа договор (не ексклузивен) с голяма и известна брокерска фирма (по препоръки) и да не си губя времето сам. Всичко точно, подписах договор и зачаках. Мина повече от месец и резултат никакъв. Обяснението няма никакви имоти, които да отговарят на моите критерии. Стана ми доста странно защото от любопитство преглеждах някои сайтове и обяви бол. Почаках още малко и нищо. Започна брокерката да ми губи времето и да ми предлага да гледам неща, които не ми отговарят на критериите. Реших, че не мога да чакам повече и се задействах сам. Общо взето за пореден път останах адски разочарован от имотния пазар в БГ. Много фалшиви обяви, масово необразовани и напълно непрофесионални брокери, които си нямат на идея какво продават и какво правят и единствената им цел е да си вземат комисионната. Наложи се да стана половин брокер, половин адвокат и какво ли още не. Започнах интензивно ровене по обяви, фейсбук групи, звънене, обикаляне всеки ден с колата и пеша по районите които харесвам, срещи с брокери, собственици и т.н.. Процедирах по следния начин: Обикалям с колата и/или пеша, набелязвам имоти, взимам gps локация, търся в кадастралната карта, проучвам всичко което мога за имота (статути, предназначение и т.н). Проучване на историята в имотен регистър на базата на кадастралния номер, издирване на продавачи и/или брокери които ги представляват, разговаряне със съседи и/или познати. В крайна сметка намерихме и купихме това което търсим за по-малко от 3 месеца. На 09.02.2021 станахме горди собственици на 600 м2 имот в с. Бистрица София. Бяхме готови да събираме багажите за Велинград
Голямото чакане и първи челен сблъсък с държавните администрации – ПУП
Още преди да закупя имота бях наясно, че добрата цена идва с определени компромиси. Имота беше в регулация, но трябваше да се направим ПУП, за да се смени отреждането за строителство на имота. Запознах се процедурата. Порових в публичните регистри за подобни процедури в района. Нямаше шанс ние сами да се занимаваме с цялата тази бумащина. Нито знаехме вратичките, нито имахме времето да пътуваме постоянно от Велинград, за да движим всичко сами. От всичката документация през която минах ми се наби на очи едно лице, чийто име и подпис стоеше зад доста от преписките на подобни процедури. Решихме, че това е човека. Намерих го, договорихме се и започнахме. Уж ме уверяваха, че това става бързо и в рамките на 4-6 месеца трябва да сме готови, но уви отне почти година (от започването на процедурата).
Оползотворяване на времето – на лов за проектанти
Ясно беше, че ще се чака. Никак обаче не исках обаче да губя времето докато чакам. Реших да търся архитекти и интериорни дизайнери с цел да задвижим процедурата поне на идейно ниво докато чакаме заветния ПУП. Знаех, че намирането на добър проектант е сериозна задача, която не трябва да се подценява и затова уж доста внимавахме
Намирането на проектант се оказа не по-малко трудна задача от намирането на парцела. Ние знаехме сравнително доста добре какво искаме и какво не искаме, но въпреки това голямо проучване падна. Нашата архитектка ни спечели с това, че беше една от малкото, които имаха сравнително хубав и информативен уебсайт. Имаше истински препоръки от клиенти, партньори и прочие. В крайна сметка ни спечели с това, че не само, че е проектирала доста къщи, но и е строила къщи и живее в къща. Това беше много важно за нас защото едно е да чертаеш сгради в офиса или на дивана в тесния си апартамент. Друго е да познаваш на практика целия строителен процес и съвсем отделно е да живееш в къща от години и да си добре запознат какво е нужно и какво не в една къща, за да може тя да се нарече Дом. Друго много важно за нас беше, архитекта ни да е добър съветник и да не е от прахосниците. Всеки знае как да проектира красиви и скъпи сгради. Малцина обаче умеят да проектират разумно без да разхищават и без да компрометират крайния резултат. Дали сме направили правилен избор? За сега може да се каже, че да. Но все още не сме нагазили в дълбокото, така че има време всичко да се обърка Оползотворяване на времето – Архитектура
Бързо след като подписахме договора започнахме да работим по проекта. Не търсехме нещо грандиозно, екстравагантно, супер разчупено или прочие. Напротив, искахме нещо семпло, добре планирано и систематизирано. Идеята ни бе да не пилеем пари за разчупена архитектура, а да ги вложим в качествени материали и добро изпълнение. Искахме максимално добре да се възползваме от даденостите на терена. Да ориентираме правилно сградата с цел да печелим от слънцето.
Осъзнахме, че задачата да разположиш правилно сградата на терена съобразявайки се с формата и геодезията на терена, изложението, лицето на имота, строителните показатели, отстоянията от границите по ЗУТ, желаната квадратура и форма на сградата, разположението на стаите в интериора, оползотворяването на двора и т.н. и т.н., не е никак ама никак лесна задача. В крайна сметка смятаме, че архитектката тук се справи добре и ни даде добри предложения. Минахме през няколко варианта, но реално сравнително бързо се спряхме и доразвихме един от тях. Идейната фаза беше готова и одобрена от нас в рамките на 2-3 месеца и сега следваше голямото чакане да стане ПУП-а, за да вземем виза за проектиране и изходни данни и да продължим с техническата част на проекта.
Оползотворяване на времето – Интериор
От самото начало с жена ми бяхме наясно, че искаме да си наемем професионалист който да ни помогне с интериора. Не сме от хората, които имат много богато въображение, а и достатъчно пъти вече сме се мъчили сами да правим подобни неща, за да разберем, че това не е по силите ни. А пък искахме в края на пътя да имаме един добре сложен, топъл, уютен и хармоничен дом в който да има цялостна концепция от А до Я. Вече имахме арх. подложка, така че без да се мотаем започнахме да търсим дизайнери на които да възложим задачата. Тук отново срещнахме море от възможности и не беше никак лесно да открием точните хора за нас. В крайна сметка мисля, че успяхме. Избрахме да работим с малък екип изграден от млади, амбициозни, модерно мислещи и супер професионални хора.
Тук отново имахме сравнително ясна идея какво искаме да постигнем, какво харесваме и какво не харесваме, какво искаме да имаме и какво не искаме да имаме. Изготвихме доста детайлно задание, което направо шашна дизайнерите
. Никога не били работили с толкова организирани и подробни клиенти, които да знаят така добре какво искат и какво не Вложихме доста мисъл във всеки един детайл (разположение, ЕЛ, ВИК, ОВК, цветове, обзавеждане и т.н.). Участвахме доста дейно в интериорното проектиране и въпреки това интериорния проект отне около 5-6 месеца. В крайна сметка мисля, че за сега това бяха най-разумно изхарчените 9 000лв. Вярвам, че тези 9 000лв ще ни спестят много време и грешки в последствие и ще се изплатят многократно.
Миг на радост
Малко над година след закупуването на парцела ПУП-а беше факт (15.02.2022). Ентусиазма ни завзе с пълна сила. Последваха процедури по нанасяне в кадастъра, нови скица, комбинирана скица. Всичко това стана сравнително бързо. Мисля, че не повече от 2-3 седмици. Подадохме за виза за проектиране на 28.03.2022 и малко повече от месец след това вече визата беше факт (09.05.2022). Бързо след това на 13.05.2022 подадохме за изходни данни в ЧЕЗ и Софийска вода.
Първи сблъсък с тромавата администрация – „ти къде го чукаш, то къде се пука“
През цялото време от покупката на имота до момента в който получих становището от ЧЕЗ имах едно огромно притеснение дали ще има налична мощност покрай мен, за да ме захранят или ще се направят на приятно разсеяни и ще ми напишат изграждане на трафопост. За целта с човека, който ми движи документите подходихме разумно. Поискахме 15kw трифазен макар аз да знам, че вероятно ще ми трябват повече тъй като ще се отоплявам/охлаждам с ТП и планирам да сложа заготовки за Ел. зарядно за кола (мисля, че зарядните за бързо зареждане са доста мощни). Решихме, че е по-добре да поискаме по-малко, за да сме сигурни, че няма да ни напишат трафопост с идеята, че след като вземем РС можем да подадем за повишение на отпуснатата мощност или да се мисли друг вариант.
През същото това време винаги съм бил спокоен относно водата защото знам, че имота е бил част от бивше ТКЗС и в имота ми има останки от постройка, която е ползвана за кланица навремето. Знаех и бях уверен, че водопровода минава през имота ми и се виждаше, че в порутената постройка има баня. Тоест тук притеснения нямах.
Накрая какво се оказа. При срок за изходните данни от 30 дни, ЧЕЗ бяха готови за 2 седмици и резултата беше положителен. Никакви проблеми с изключение, в последствие видяхме, че са пообъркали малко едно от становищата за постоянния ток. Преди седмица го внесохме за корекция и сега отново си го чакаме). В същото време обаче нещата със Софийска вода се закучиха. При срок за изходни данни от 15 дни, получих отказ за присъединяване след повече от 40 дни. Обосновката е, че водопровода който минава през имота ми и който захранва и други имоти е с неизяснен статут и съответно не могат да ме захранят. До някъде ги разбирам, до някъде е пълна лудост да имаш вода и то доста качествена и в същото време да се налага да правиш сондаж за вода (за това по-надолу). Мистерията е защо им отне повече от 40 дни, за да ми отговорят, че няма да ми дадат вода.
Архитектура – работна фаза
Веднага след получаването на визата за проектиране започнахме работа с арх. по техническата част. От начало с арх. нещата вървяха доста добре. В последствия отношенията малко се обтегнаха. Отдавам го на това, че може би аз съм прекалено деен, искам да съм запознат с всеки един детайл от къщата, искам да участвам доста дейно във всичко, задавам много въпроси и имам конкретни изисквания. Това може би не е ок за архитектите или поне за моя. Вероятно това и отнема много от времето и я кара да си мисли, че се опитвам да и се бъркам в работата. Знам ли за пръв път проектирам и ще строя къща и не съм запознат каква е практиката и как работят всички проектанти. Но аз като инвеститор, който ще изсипе няколко торби с пари и който ще иска да живее дълги години в тази къща, все си мисля, че е нормално да изисквам и да се интересувам с цел да получа точно това което искам. С цел да не губя постоянно времето на арх. и тъй като разбрах, че реално аз няма да имам възможността да се срещна с другите специалисти в екипа (ЕЛ, ОВК и т.н.) с които да обсъдим някои детайли реших да подготвя един документ с въпроси , уточнения, напомняния за мен и т.н. В него съм описал и всички заготовки които искам да положа за неща, които планирам да доизграждам в бъдеще и т.н. Та изпратих този файл за преглед и уж получих уверение, че нещата ще се препратят към всички специалисти и ще се работи както по интериорния проект така и по моите указания. Техническата част все още не е напълно готова, така, че предстои да разберем накрая дали са се съобразили с клиентските изисквания или ще се налагат промени.
Ново 20
Понеже лицето на имота се пада до някаква степен (по-скоро на хартия и чертежи) на кръстовище м/у републикански път III-та категория и друга малка улица, ни изискаха да се направи пътен проект и да се съгласува с КАТ, УАТ, ОПУ. Общо взето сравнително леко минахме тук. Не се наложиха нови отстояния, премествания на входа и т.н. Едни непланирани 620лв. Хубавото беше, че всичко това се случи и се свърши докато чакахме становището на Софийска вода, та поне не загубихме ценно време спирайки цялата процедура.
Текущата драма
Както споменах вече от Софийска вода ми отказаха присъединяване. Опциите ми са 2: а) изграждане на повече от 200м уличен водопровод и даряването му на Софийска вода, б) изграждане на собствен водоизточник. Спрях се на опцията за сондаж тъй като смятам, че изграждането на над 200м уличен водопровод който ще изисква разкопаването на асфалта на междуселски републикански път и последващото му даряване и въвеждане в експлоатация хем ще ми струва по-скъпо, хем ще ми отнеме повече време.
До колкото разбрах има изменение на закона и в момента, за да ти дадат РС в случая в който ще имаш собствен водоизточник от общината искат да имаш готов изграден сондаж, който да бъде регистриран в Басейнова Дирекция. На първо четене изглежда, че процедурата би трябвало да е сравнително лесна когато става дума за физически лица и когато се ползва за битови нужди. Но предстои да разберем на практика.
Какво предстои от тук нататък
Този Понеделник трасирахме имота, за да можем да сложим временна ограда. Това с цел да мога да викна някой който да направи геофизика или да замери с георадар каква е ситуацията с водата в моя имот. Иска ми се колкото и ориентировъчни да са данните от тези замервания да имам предварителна информация каква е геологията в имота и какво мога да очаквам от сондирането. Съседа до мен има сондаж 96м но на мен някак ми се струва, че това е прекалено много за този район на Витоша. Всъщност ако нямам картина за геологията ми е много интересно, как мога да разчитам на сондьорите, че ще спрат да дупчат в момента в който излезе вода или на разумна дълбочина след това. Как мога да знам като излезне вода и решим да спрем, дали дебита там ще е добър и постоянен. Без предварително инфо май ще трябва да разчитам единствено и само на добрата дума на сондьорите.
Звънях на доста фирми за сондажи вече. Всеки дава различна цена варираща от 150лв/м до 250лв+/м. Също така различно инфо относно това хубаво ли е или не да правиш геофизика преди това.
Моля ви ако някой скоро е минавал по този път със собствения водоизточник (сондиране и регистрация) ще бъда благодарен да внесе малко яснота и да сподели опит и контакти с читави и доказани фирми.
В имота все още стоят останките на една порутена постройка около 90м2 на 1 етаж, която трябва да изчистя, за да мога да сложа временна ограда. Това така защото границата на имота ми минава през средата на порутената постройка. Намерих местна фирма, която ми предложи следната оферта: 600лв машиносмяна за 20 тонен багер + 600лв на курс за 20 тонен самосвал (цената включва депонирането). Не знам дали това е ок като цена, но не мога и да намеря инфо как вървят цените за тези операции особено когато става дума за големи машини а не за извозване с чували и бусове или малки камиончета.
В момента чакаме коригираното становище на ЧЕЗ. Мислех, че е формалност и ще стане бързо, но уви явно ще стане по-бавно от самото становище. В същото време арх. каза, че са на финала с техническата част.
Планирам след като са ми готови всички проектни части да си платя на лицензирани консултанти или надзорна фирма, които да ми изготвят Доклад за съответствие. Предпочитам да си платя някой лев допълнително за тази услуга, но да си спестя ходенето по мъките с Експертния съвет в община Панчарево. До колкото разбирам би следвало ако имам Доклад за съответствие би следвало общината да не свиква експертен съвет който да гледа проектите и да следи дали всичко отговаря на законовите изисквания, а вместо това да прехвърлят отговорността на тези които са правили доклада. В този случай уж би следвало по закон да издадат РС в рамките на 2 седмици. Но и месец да отнеме пак би следвало да е по-добре, понеже доколкото имам информация в момента в община Панчарево се чака средно 3 месеца за РС и то ако нямат много забележки по проектите. Предполагам ако имат забележки работата може да се разтегне жестоко.
Свръх оптимистичната Голяма цел
Много ми се иска да не изпускам годината за грубия строеж. За целта силно оптимистичния ми план е следния:
- до края на Юли да имам коригираното становище от ЧЕЗ и техническата част да ми е готова.
- края на Юли – началото на Август да подадем към надзорна фирма за Доклад за съответствие
- до края на Август да входираме в общината за РС
- до края на Септември да имам РС
- ако рекъл господ и времето е с нас Началото на Октомври да започнем грубия строеж
- ако успея да намеря стабилни строители се надявам за 3-4 месеца да покрием къщата
- зимните месеци да сложим дограми и да действаме по инсталации и прочие
- на пролет да захванем изолация и довършителните работи
- края на лятото – началото на есента на 2023 евентуално да имаме най-необходимите неща готови, за да можем да се нанесем и после поетапно да довършваме.
Уоу, стана по-дълго дори от това което аз самия си представях. Ако някой се навие да изчете всичко това трябва да го провъзгласят за герой
