Строеж на къща от нулата - актуални въпроси/отговори/цени за 2020г. 152 мнения

[V1978]

Здравейте всички.
Не знам дали е уместно, но реших да пусна нова тема тук. Знам, че има много подобни теми, но някои са от преди 10 години, темите постепенно замират и се пълнят с "талаш" и/или лични спорове и нападки. Нещата се променят много в последните години, особено административно (визирам последните промени в ЗУТ), така че нова тема мисля е актуална. (ако администраторите решат - да я изтрият). Идеята ми е темата да стане място за въпроси/отговори, по възможност без излишни емоции...

Аз започвам с моите няколко въпроса:

1. Относно промените в ЗУТ, касаещи сторежи кат.5 над 100м2 РЗП - Факт е, че такива строежи вече могат да се извършват само от регистрирани фирми от КС. Това, което не ми е ясно - дали това се отнася само за основната конструкция (груб строеж до акт14) или "до ключ". С други думи - дали след тези промени вече е незаконно човек сам да си направи довършителните работи? Информацията, която намерих е поднесена в сух юридически стил и не става ясно. Моля някой да даде адекватен отговор на "човешки" език

2. Някой може ли да каже дали топлоизолацията на новопостроена къща е задължителна по някаъв закон?

[Руди]

Относно това, собственик сам да си направи довършителните работи?
Това трябва да се договори със строителя, защото той отговаря за
качеството и безопасността на строежа. В случая, собственикът се явява
подизпълнител. Вероятно няма да е проблем.
Всъщност, освен в час Електро, не се изисква документално някаква
специална квалификация за довършителните работи.
Вътрешните довършителни работи даже не са задължителни за завършване
и въвеждане в експлоатация на строежа. Достатъчно е да има външни връзки:
ток до таблото, вода на тапа, канал и външно завършване - дограма, външни врати,
покрив, фасади.

Топлоизолацията на новопостроена сграда е част от архитектурния проект.
Да, задължителна е. Сградата в края на краищата се приема именно по проектите,
които са одобрени за нея. Могат да се правят незначителни изменения, примерно
да се смени вида на топлоизолацията или цвета на мазилката. Новата топлоизолация
пак трябва да отговаря на Наредба 7.

[radius]

Малко плява да вкарам.
Руди, като знам какво работиш, ми е странно да те питам сигурен ли си, но явно заблудата си е моя - за въвеждане в експлоатация не трябва ли и вътрешно да е завършено - парапети на вътр. стълбище примерно да са изградени ( даже аз си представям, че трябва да има и настилки, мазилки и т.н.)

[naster]

А сертификатите за материалите? Гръмоотвод?

[V1978]

Първо - благодаря на отзовалите се. Мислех си, че форумът е мъртъв, не съм писал тук от 10 години.
Сега малко пояснения. Моя казус е следния:
Още съм на етап обмисляне, идеен проект и много груби предварителни сметки на бюджета.
Искам да си дам поне приблизителна представа за крайната цена на къща на два етажа+мазе площ на основите 80м2 и РЗП 240м2 (160м2, ако не се брои мазето - всъщност това е добър въпрос, брои ли се?)
Основната ми идея е дали мога да намаля разходите по довършителни работи (ВиК, Електроинсталация, отопление, подови настилки). С грубия строеж нямам намерение да правя компромис (принципно бях предвидил 100 000лв за груб строеж), но сега с новите правила не знам дали ще стигнат.
От горспоменатите довършителни работи всичко мога да си направя сам, без да дам 1лв за труд (правил съм всички тези неща в няколко имота на фамилията без проблеми). Въпросът е дали това вече е законно?
Смятам себе си за доста технически грамотен, с две магистратури от ТУ-София (не се хваля), но нямам никакви лицензи или сертификати.

Като цяло ме притеснява факта, че под натиска на лобистки интереси нашата мила РОдина е тръгнала по пътя на САЩ, където е незаконно дори един пирон да забиеш в стената, ако не платиш на фирма, която да прати мексиканец за това

[Руди]

Малко плява да вкарам.
Руди, като знам какво работиш, ми е странно да те питам сигурен ли си, но явно заблудата си е моя - за въвеждане в експлоатация не трябва ли и вътрешно да е завършено - парапети на вътр. стълбище примерно да са изградени ( даже аз си представям, че трябва да има и настилки, мазилки и т.н.)

Не е задължително за еднофамилни къщи. Никъде не е записано изрично,
но по документите които се подготвят става ясно кое трябва и кое не.
Справка за документи
На практика никой не проверява степента на завършване, районният техник
може да мине на външен оглед, а може и да не мине. Всичко е по документи.
Ако е многофамилна, трябва да са готови и общите части - стълби, асансьор,
подходи към гаражи и мазета, тротоар.
Разбира се, никой не бърза да въведе в експлоатация незавършена къща, та да
и плаща данъците, но докато не е въведена партидата за тока е промишлен и
няма дневна/нощна енергия, води се строеж и ако стане злополука се брои
трудова злополука.
Банките имат претенции поне за акт 14 при обезпечаване на кредити със строеж.

[V1978]

@naster
Какво за сертификатите на материалите? Материалите идват от съответния производител и винаги имат някакви сертификати. Аз нямам намерение сам да си произвеждам кабели, тръби или плочки.
Как фирма "цървул холдинг оод" ще осигури сертификат за нещо, произведено от голям производител?

[V1978]

Мерси за отговорите, Руди.

Топлоизолацията е другата ми болна тема. Мислех си за по-дебели външни стени.
Твърдо не искам моята къща да бъде облепена с пожароопасен пластмасов боклук с нулев иконономически ефект. Няма ли начин това да се избегне?

[Руди]

Брои ли се мазето - когато говорим за пари - да, и още как!
Мазето е скъпо удоволствие, на груб строеж по-скъпо от етажа,
разбира се довършването може да е евтино.
Може да има изненади като твърди скални почви или високи
подпочвени води, които надуват още бюджета за мазето.

Грубият строеж при мен излезе около 550 лв на квадрат, за ориентир,
строежът беше от ноември 2018 до август 2019 година. Сега чувам за
оферти около и над 600 лева от мои клиенти.

За електроинсталацията се изисква декларация от лице или фирма,
с подходяща квалификация. Има и контролно измерване на съпротивленето
на заземяването от специализирана фирма. Външното ЕЛ (ако няма) си го прави
съответното Енерго срещу прилична сума, която не подлежи на договаряне.
Останалите неща - ВиК, настилки, облицовки, настилки, санитарни прибори,
мазилки, шпакловки, боядисване и прочее нямат изисквания към изпълнителя.

[Руди]

Мерси за отговорите, Руди.

Топлоизолацията е другата ми болна тема. Мислех си за по-дебели външни стени.
Твърдо не искам моята къща да бъде облепена с пожароопасен пластмасов боклук с нулев иконономически ефект. Няма ли начин това да се избегне?

Можеш да избереш дебели стени, стига да излязат сметките,
изборът на облицовка си е твой. Има и негорими топлоизолации.