ПРОЕКТ ЗА СЪДЪРЖАНИЕ НА ТЕМА 103 мнения

[Lisko]

Да не се повтарям, но от положението идва и цената. Такива къщи има в нашта махала. Нашта къща е далеч по-тривиално изглеждаща. Буквално всички съседи изглеждат по-добре. Което за нас е добре, по-зле щеше да е обратното. Тоест махалата и вида на околните къщи вдига цената и на нашата. Мястото ни струва около 4 пъти колкото самата къща. Тоест ако си съборя къщата и продавам - пак ще взема 80%. За най-хубавите къщи отношението може да падне до 3:1.
А на други места има куриози дето къщата е примерно 60-70 квадрата, 70 годишна и ако я пусне за милион долара се продава много лесно. Новия собственик директно си плаща още малко пари и да събарят и да почват от нулата.

Що се отнася до забележката на radius - аз съм на точно обратното мнение. Вида на къщата е последното нещо за което сме емигрирали. Главната причина е какво виждаш като излезеш от къщи, на работа, в почивката и т.н. Тия къщи че и по-хубави ги има в България, а може и да си ги построиш на някое по-евтино място. Хем и материалите ще са по-евтини и труда. Но това е друга тема, извинявам се за отклонението.

[schuldiner]

Тая мантра с локейшъна никой не може да я обоснове. Не че не е вярна, но е ужасно субективна и податлива на мода. Трипъл топ локейшън обикновено е некъв кучигъз, рекламиран подобаващо. Казах по-горе стръв и захранка.
Примери /от близкото минало/? Гръцката махала във Варна за градски имот, циганското село Приселци за извънградски. В момента "топ" дестинациите са също толкова измамни.

[radius]

Що се отнася до забележката на radius - аз съм на точно обратното мнение.

Аз пък си мисля, че не разбра какво искам да кажа.

[Lisko]

Що се отнася до забележката на radius - аз съм на точно обратното мнение.

Аз пък си мисля, че не разбра какво искам да кажа.

Е тва ми беше първото тълкуване. Сега вече ми дойде на акъла и второ, ама след дъжд качулка.

[nikolov333]

В тоя смисъл, не видях никъде в проекта да е заложена точката.. Избор на технология и изпълнител.. че много убави проекти, трудно се изпълняват у нас..

[radius]

И аз за това говоря. Хубави картинки, а като се сблъскаш с изпълнителите и (не)знанието им и дотам с красотите.

[theagent]

Тая мантра с локейшъна никой не може да я обоснове. Не че не е вярна, но е ужасно субективна и податлива на мода. ...

Мантрата с локейшъна се приписва на собственика на една от първите хотелски вериги в Щатите и се отнася захотелския бизнес “There are three things that make a hotel famous – location, location, location.” (Три неща правят един хотел прочут - местоположение, местоположение, местоположение")

За хотели мантрата си е много вярна. Хотел с добро местоположение се пълни много по-лесно.
За къща - според зависи.

Възможностите за избор на парцел са доста ограничени. Имотите от подобен вид в по-атрактивните места са почти напълно изчерпани. Надежда дават новоурегулираните земи, които по традиция нямат (добри) комуникации. За тях (комуникациите) ще говорим в следващата точка.
Ще се огранича само до две характеристики, при закупуването на парцел за къща, които смятам за важни:

1..Слънчевото греене и южното изложение.
...
2..Наклонен парцел и улица
Въпроса ще го разгледаме по-подробно в точка 7.Наклонени терени. Свлачища. Подпорни стени, сега само ще посочим, че при стръмни склонове, когато улицата е перпендикулярна на наклона, парцелите под пътя, могат да предложат значително усложняване на достъпа до имота и по-скъпо фундиране за къщата.

Южното изложение е хубаво, но не мисля, че изборът на парцел трябва да се ограничава само с него и с наклона на терена. С уговорката, че всичко зависи от конкретния случай (кой какво и къде търси), но се сещам и за други важни неща, като например:

1. Цена на парцела. Т.е. какво и къде можем да си позволим с наличния бюджет?
Всичко започва от там. Ако нямаш пари да си го позволиш, перфектният парцел, който си видял някъде, си остава само в сферата на мечтите.

2. Местоположение
То е пряко свързано както с цената на имота, така и с разходите за строителство.
Примерно, хубави парцели около София или други големи градове е по-вероятно да са с цени, които не се пипат. Ако не можеш да си ги позволиш - все едно ги няма. Парцели в по-отдалечени места може да са много приемливи цени, но пък там строителството е вероятно да е по-скъпо, защото всичко се кара отдалеч, обикновено в района трудно се намират качествени материали и изпълнители. От трета страна пък, често административните разходи са по-ниски.

3. Състояние на документацията на парцела
Дори при перфектни други условия, това може да донесе доста главоболия и разходи на пари и време.
Примерно. В немалко населени места има изработени, но нереализирани планове за регулация и застрояване. Някой някога (примерно през 199 и някоя) е начертал едни регулационни линии. По ред причини плановете не са били реализирани, но линиите си стоят. Те не се виждат в кадастъра и в някои случаи дори продавачите на парцела не знаят за тях.
Обаче, когато човек тръгва да прави проект за строеж, опира до общината, а регулационните планове са там и чакат в засада. Отведнъж виждаш, че регулационните линии никак не съвпадат с имотните граници. Което означава, че трябва да започнеш с промяна на подробния устройствен план (ПУП).
Иначе, даже и проект не можеш да направиш.
В по-леки случаи процесът може да отнеме няколко месеца и 1000-рка. В по-тежки - един Господ знае. Промяна на ПУП задължително се съгласува със собствениците на засегнатите съседни парцели. Ако някой от тях е опак, или, пази Боже, съседен парцел е с повечко собственици, разпръснати и трудно намираеми ...

4. Комуникации
Наличие на ток и водопровод. Като важно е не само наличието на такива, с оглед свързване на бъдещата къща (преди купуване е добре това да се изясни с ВиК и Енерго-то), но и разположението им.
Напълно е възможно да се окаже, че иначе перфектният парцел има голяяям проблем - под него минава магистрален водопровод, за който продавачите лекинко са премълчали.
Сервитутът на такова чудо праща на кино всякакви предварителни планове за разположение на сграда, вертикална планировка и т.н. Местене, дори и да е възможно, е скъпо и бавно удоволствие.

Наличие или по-скоро липса на канализация ...

Към комуникациите включваме и улиците. Важно е не само наличието или липсата на такива с твърда настилка. Може в София и големите градове улиците да са широки обикновено по 12 м, ама, ако правиш къща на село, има голяма вероятност уличката да е широка едва около 3, което си носи последствия ...
Добре е да се направи сметка дали до парцела може да стигне бетоновоз и бетон помпа? Има ли място помпата да разпъне за да се стабилизира? А докъде може да се стигне с голям камион? С колко голям камион може да се стигне? Има ли къде да обърне и къде да разтовари?
В зависимост от условията, може да се окаже, че не можеш да вземеш бетон от мястото с най-изгодна цена, защото помпата му не може да влезе.
Може да се окаже, че бетоновоз може да влезе само с каране 200 м на заден ход и не всеки шофьор ще иска да го прави.
Може да се окаже, че някои строителни материали трябва да се разтоварят, примерно, на 2 км от обекта и да се примъкват на порции с по-малки транспортни средства. Всичко това са разходи и главоболия.

5. Характер на терена
Дума да няма. Стръмен терен е проблем. Трудно се позиционира сграда, вероятно трябва много да се копае, конструкцията на основите се усложнява/оскъпява, труден подход на тежка строителна техника, малко място за разполагане на изкопана пръст и строителни материали, вертикалната планировка се оскъпява сериозно ...
При равен парцел някои от горните проблеми изчезват. Ама пък може да има и други. Примерно, наличие на високи подпочвени води ...
Изобщо, Законът за липсата на пълно щастие важи с пълна сила.

Примерно, на баир се строи трудно. Но пък, от друга страна, хубавите гледки са при стръмните терени. Като си на баир, по-трудно може строеж в съседен парцел да ти вземе слънцето. И т.н.

Важни са и почвите. Имаш скали - багерът трябва да блъска с чук, но пък имаш стабилна основа. Имаш почва, която се копае лесно, ама пък конструкторът вика - копай на дълбоко до здраво ...

И така. Десетки и стотици въпроси, за някои от които се сещаш едва когато проблемът те удари по носа ...

[nikolov333]

За къща бих перефразирал мантрата на "локация, инфраструктура, комшии.."

[schuldiner]

Не разбирам как обективно се определя добрата локация. В София къде ще ти се напълни хотелът повече - на Летището, на ЖП-гара, в Бизнес парка, някъде по паветата или в Студентски град? Ааа, различни гости - различни хотели. А хората и жилищните им нужди не са ли различни, за тях що топ локациите да са еднакви.
И пак - как се определят?

Radius, знаеш къде съм. Тука последните 10 години колкото парцела продадоха "с морска панорама"... после все се намира някой да построи и пред тебе, та да му гледаш сервизните помещения. Щото ограничението е КК 7 м /до 2000-та беше червена зона активно свлачище/, но и в момента строят четириетажни кооперации. Един печат и няма свлачище. Туй в Канада дали го могат?

[theagent]

Не разбирам как обективно се определя добрата локация. В София къде ще ти се напълни хотелът повече - на Летището, на ЖП-гара, в Бизнес парка, някъде по паветата или в Студентски град? Ааа, различни гости - различни хотели. А хората и жилищните им нужди не са ли различни, за тях що топ локациите да са еднакви.
И пак - как се определят?
...

Всичко е субективно. Но за хотелите е по-лесно. Работил съм в хотел в центъра на София. Много по-лесно се пълни и на много по-добри цени, отколкото хотел в покрайнините, вЕрвай ми. Бизнес клиентела - в центъра им е по-хубаво - наоколо на пешеходна дистанция са институции, заведения за хранене, развлечения. Туристи - същата работа.
Ако нещо бизнесът позатихне - сваляш цените и пак ще си по-пълен, отколкото някой хотел в, примерно, "Манастирски ливади", дето няма нищо и в калта наоколо се разхождат бездомни кучета.

За къща - там вече е изключително субективно. Някой иска "престижен" квартал в София - навира се в "престижно" село в покрайнините да си троши скъпата кола по изровените улици, по които текат лайна от отведени, където попаднало септични ями.
Някой куку като мене иска тишина, спокойствие и хубави гледки - побива се на някой планински баир на майната си ...