Цялостен ремонт на стара тухла 14 мнения

[new home]

Привет на всички ентусиасти във форума.

Наскоро, макар и по неволя, се сдобих с двустайно жилище в София. Възнамерявам да го ремонтирам "от - до" и да го отдавам под наем. Тъй като ангажираността ми заедно с пълната липса на опит в ремонтите задължават да използвам фирма или бригада, искам да съм подготвен с това перо. Имам определен бюджет и факторът труд определя качеството на материалите. Направи си сам в моя случай ще означава потърси си в магазина, купи си, достави си

Моментното състояние на жилището е много лошо - стара дограма, олющени стени, стаи с паркет, неподлежащ на циклене, интериорни врати за смяна, външна врата за смяна, мозайка в коридора за къртене, много занемарени баня и кухня и тн. Желанието ми е да направя пълен ремонт, който да включва премахването на всички подови настилки и замяната им с нови- в стаите паркет, в коридора гранитогрес, събаряне на стени с площ 25-30 м2 и построването на на нови 35-40 м2, пълен ремонт на банята с къртене и подмяна на всичко(плочки, душ, щрангове, канализация...) + същото в тоалетната, подмяна на електрическата инсталаци, евентуално един горен слой шпакловка и замазка(стените са привидно прави), латекс, 15-20м2 окачени тавани (те са с най-нисък приоритет и при липса на средства първи ще отпаднат), боя + плочки на терасата, но без усвояване. Дограмата и изолацията не ги смятам тук, защото те ще са от други фирми, а и вече се ориентирах за тях. Площта на апртамента по НА е 61м2 с разпределение (измерено от мен): дневна 18м2, спалня 14м2, кухня 8м2, коридор 6м2, баня 4м2 + средноголяма тераса, която не измерих. Височината е около 2,80м. Отделна тоалентна няма, но ще се изгради при ремонта. Не съм склонен на компромиси с качеството на изпълнение и не съм с нагласата да се циганя Наясно съм и, че голяма роля играе договарянето, но все пак искам да знам колко приблизително ще отиде за майстори.

Мерси предварително:)

[Rumen Iankov]

Между 15000 и 20000лв може да ти излезе ремонта.

[kiroslavov]

И според мен е около 20 000 за нещата, които си изброил. Лошото е, че ще го даваш под наем - за този случай не си заслужава да инвестираш в скъпи покрития и врати, но ти искаш обратното. На твое място бих сменил най-необходимото и бих направил освежаващ ремонт - основен бих направил ако аз ще живея там (наемателите, колкото и да са свестни все пак са с нагласата, че живеят на чуждо място и то временно).

[shotik]

С тази идея за събаряне на стени,не мислиш ли,че е опасно за здравината на къща/блок/ ?

С нови стени никога няма да постигнеш натоварване както са ти сегашните и има опасност от пропадане на таванната плоча и от там лоши последици ...

[VLADO66]

Така по описание не може да се направи конкретна оферта.Това с бутането на стени не е добра идея.Отделна тоалетна в такова малко жилище ще отнеме ценна площ.

[mrdds]

new home, да не те отчайваме,но картинката е такава.

С тези идеи ,които имаш да правиш може и да не ти стигнат 20 бона.Нямаш си идея как вървят парите по такъв ремонт.А пък и после ще трябва да сложиш и някоя мебел така,че пиши и там едни 5-6 хилядарки.
И за какво...като направиш сметка 12 месеца по 500лв наем са 6000лв.
4 години ще има да си събираш разходите по ремонта му.

Наемател не пази!

Пусни няколко снимки да видим състоянието му в момента за да ти дадем някакви идеи и съвети как да го постегнеш с малко пари.

[dadko]

Защо смяташ да премахнеш изцяло подовите настилки? Дори и паркета да не е удачно да це цикли- можеш да сложиш ламинат върху него. Предполага се, че поне е що-годе равен. Същото и за мозайката в коридора- защо искаш да я къртиш?
Помисли си наистина дали си струва да не правиш компромис с качествени и скъпи материали ако ще го пускаш под наем. След като се изнесат първите ти наематели- като влезеш след тях- ще ти се плаче.

[nikolson]

Ако височината е 2.80 наистина не се налага премахването на старите настилки, ако...не се налага-криви, сгурия под паркета, инсталации и бог знае още какво. Премахване на неносещи стени не е проблем. На носещи-само с конструктивен план, иначе
И според мен 20хиляди е оптимистичен бюджет. Точно "златната среда" /евтино и качествено/ е най-трудно постижима. Това което описваш ми звучи като основен ремонт, който няма как да излезе на тази цена.

[new home]

Благодаря за мненията. Ще отговоря на всички, но няма да цитирам, за да не изглежда като интервю, а и някои неща ще се повтарят. Всички стени, които ще се бутат са 15 см, а знам, че носещите са двойно по-дебели и по това ги различавам. Консултация с проектант ще има и конструкцията по никакъв начин няма да се подлага на риск. Причината за вътрешното преустройство е нефункционалното разпределение. По план площта за самостоятелната тоалетна ще се отнеме от едната страна на кухнята, а тя ще се разшери за сметка на излишно големия коридор. Дори да се откажа от отделно WC със сигурност ще присъединя част от коридора към кухнята.

Смятам да премахна подовите настилки, защото паркетът е много стар - неравен, очукан, че даже и с дупки на места и си личи, че дори преди 40 години е бил възможно най-ниско качество. Мозайката в коридора изглежда равна и запазена. Не е задължително да се кърти, защото отгоре могат да се сложат плочките, обаче така нивото в коридора ще е видимо по-високо отколкото в стаите.

За снимки не бях съобразил. Не е проблем да направя при следващото ходене. Между четвъртата и осмата минута на това видео (линк) може да видите апартамент в практически същото състояние. Единствената разлика е че при мен паркетът е по-зле. Определено говорим за основен ремонт.

Евтино не е основната цел. На първо място е доброто качество (без кич и изхвърляния), а пестенето ще е за сметка на време и нерви. Естествено, че бих предпочел да си взема една фирма и да кажа на собственика - "искам да стане така и така, няма да жалим пари", но не съм в положение да го направя. Ще е с майстори, защото с фирма освен техния труд дължа печалба на собственика, който няма да я калкулира само върху услугата, а и върху цената на материалите. Ако мога да си купя материалите за X лева от магазина, той ще ми ги смята с даден % отгоре.

Наистина много наематели не пазят, но от личен опит съм установил, че при по-добрите имоти в масовия случай наемателите са малко по-отбрани и освен по-високия наем пазят значително повече.

Направил съм приблизителна сметка за цената на обзавеждането и материалите, които имам желание да използвам. Преди да пристъпя към действие искам да съм наясно колко реално трябва да отделя за труд, защото тази сума предопределя какви компромси трябва да правя с мебели, техника и качество на материалите.

[mrdds]

По повод наемане на фирма за цялостно изпълнение има малко различия във възгледите ти.
В общия случай фирмата тарифира цена на кв.м (също както и самостоятелния майстор),но на работниците си плаща заплата.
Нещо много важно !!! : когато наемеш фирма за такава дейност изготвяте договор ,в който се описват тарифите за работата,срока на изпълнение и гаранцията подробно.След което ако ти се напука картона,шпакловката или ти текнат тръбите в банята отиваш с договора и ти пращат майсторите да си оправят поразиите за тяхна сметка.
Колкото и да те уверява самостоятелния майстор,че ако нещо стане ще си поеме гаранция... това почти никога не се случва.Картонджията почва да обвинява шпакловчика и обратно и всеки е невинен.Взема парите и ходи го търси-нито офис има,нито фирма има,нито фактура издава.Спира да си вдига телефона и толкова.
Ако си настоятелен и упорит може да договориш цена във фирма като на самостоятелен майстор.
Нещо друго- строителните фирми пазаруват с големи отстъпки от складове,които ти няма да може да получиш.Като си сложат тяхното цената ще дойде като на това да си купиш материалите от практикер или баумакс.Това също може да се договори писмено цените на материалите да не надвишават цената на дребно в строителните магазини .

Преди да започна моя ремонт направих такава справка в една пловдивска фирма за цялостни ремонти,в последствие по-голяма част от нещата аз си ги правих,но въпреки това знам кое колко струва.Ще ти копна тук офертата от преди 1г.
-къртене и изхвърляне на отпадъци-баня 4,5кв.м-200лв.труд
-фина шпакловка с предварително премахване на старата боя -5лв. труд / 2лв материали (кв.м)
-вътрешна изолация -гипсокартон на конструкция с поставяне на каменна вата-10лв. труд/12лв материали(кв.м)
-обръщане на дограма с гипсокартон-6лв.труд/2лв материали(лин.м)
-подова замазка самонивелираща-3лв.труд/2лв материали(кв.м)
-Направа на нова ВиК инсталация(до тапа):
* за мивка - права и обратна вода-25лв труд/15лв материали
* за моноблок - права и обратна вода-20лв труд/15лв материали
* за душ-батерия - топла и студена вода-25лв труд/15лв материали
* за бойлер - топла и студена вода-25лв труд/15лв материали
* за подов сифон - два броя-20лв труд/50лв материали
* преправка на тръби за водомер в куфар-20лв труд/20лв материали
-полагане на импрегниран гипсокартон на стени в банята-10лв труд/9лв материали(кв.м)
-подова замазка(цимент и пясък)-3лв труд/2лв материали
-полагане на хидроизолация на стени и под- 5лв труд/10лв материали(кв.м)
-полагане на гранитогрес на стени и под-25лв труд/4лв материали(кв.м) (с гранитогрес от клиента)


Цялата ел.инсталация си я правих сам и за нея не мога да кажа кое колко струва,но някой от майсторите във форума ще ти кажат.
И все пак моя съвет е ако няма да си правиш ти повечето ремонти си наеми фирма за цялостно изпълнение.Ще бъдеш спокоен,няма да влачиш чували и материали и няма да се разправяш с майстори.На фона на парите,които ще дадеш тези 500-1000лв повече за фирма няма да те спънат.
Поздрави!