цена инвестиционне проект за къща 12 мнения

[timon_tg]

Здравейте,
интересува ме каква е средната цена за инвестиционнен проект по всички части с издаване на разрешително на строеж.
Знам, че това зависи и от квадратурата.. става съпрос за около 130-140 кв , двуетажна къща на равен терене.
Едни ми казват 16 лв / кв, други 16 евро/кв... което си е двойна разлика.
Ще съм благодарен за няколко актуални цени от 2011,ако някой е проучвал, за да добия по точна представа.
Благодаря

[Tsilkov]

Цените варират двойно защото вероятно са ти казали цена на различни неща ,а и най-вече защото са говорили "принципно" без да вникват за какво става въпрос.Това ,че терена е равен или наклонен не оказва значение върху цената на квадрат.Принципно до разрешение даваш три пъти пари за три различни неща:
1.Изходни данни:комбинирана скица и виза(плащаш административни такси);предварителни договори и проучване за присъединяване към ВиК и електро (също административни такси ,но в десетки пъти по големи от първите) ; геодезическо заснемане на терена ;геоложки доклад(зависят от това колко е далече парцела и колко е голям).Тука освен парите обикновенно пада и голямо търчене и главоболия от твоя страна .
2.Самият инвестиционен проект по всички части.Основните части:архитектура,конструкция,ВиК,ОВиК,електро са на квадрат спрямо площа на всички етажи където има помещения включително сутерен и подпокривно.Вертикалната планировка си е спрямо големината на парцела.Същото важи за част озеленяване ако се изисква от общината.ПБЗ(план за безопасност и здраве),ПАБ(пожарна и авариина безопасност) и Доклад енергийна ефективност са твърда цена.Освен това за цената на основните части има значение дали ще имаш 3Д модел на сградата ,КСС(количествено стойностни сметки),детайли във фаза работен проект и детайли по време на самото строителство.Реална цена за инвестиционен проект може да бъде дадена само с оферта.При всички други случей ще е завишена за всеки случей ,или ще е нереално ниска в следствие на което после ще ти бъдат предадени по-малко неща.
3.Такаса за разрешенеи за строеж.Готовия проект с изходните данни (нотариален акт и предварителни договори с дружествата+доклад от надзорна фирма(по желание)) се внася в общината.Когато ти го одобрят се внасят пари за разрешение за строеж.Примерно София е разделена на зони и цената вариара от 6 до 12-15 лв. на квадрат от РЗП на сградата над земята.Много важно е в проекта РЗП-то да е възможно най-малко защото на негова база плащаш разрешенеито и после всяка година данъци.

[BanoTheWolf]

Цените варират (теб те интересува до 350кв.м. предполагам) около 25лв/кв.м.(казвам около щот при оглед на място и последваща оферта може да се договори някой лев по-малко). Цените са за РЗП (разгънта застроена площ) и до издаване на Разрешение за строеж - тъй като, (освен ако не е с комплексен доклад, при който проектите в общината се разглеждат за 1 седмица и се произнася РЕСУТа "да" или "не") проектите се внасят и се гледат на РЕСУТ и ако има забележки по проектната документация по една от частите се връщат на проектантите за корекция. Цените са за всички части на проектите без Геология и Геодезия (по 400лв. и там малко са на договаряне нещата), както и без външни връзки (ако има такива разбира се). Общо взето всичко се решава и казва на огледа, тъй като тези така скъпи и ценни папки се изготвят от екип от проектанти и архитекти...Ако имаш други въпроси, сега ти е паднал момента да питаш

[bjdbjd]

Човека пита за цените за пакета проекти нужни за издаване на разрешение за строеж и за целта не са му нужни количествени сметки, 3D изгледи и работни детайли, нусни саму проекти на фаза ТП-Технически Проект. Цена за ТП 25лв за кв.м. РЗП плюс по около 400 лв за Геодезия и Инж.-геоложкия доклад е разумна. Не съм съгласен, че дали терена е равен или наклонен няма значение за цената и го казвам като конструктор.

[Tsilkov]

интересува ме каква е средната цена за инвестиционнен проект по всички части с издаване на разрешително на строеж.

Всеки явно си го тълкува различно .Според мен човека се интересува(вероятно защото смятам че това е правилният начин) от цената на проекта които да му послужи за безпроблемен и качествен строежа на сграда(а не от проект за пред общината които масата колеги са свикнали да дават)+всички други такси за които ще се изръси за самото разрешение.В крайна сметка най-добре е самият той да поясни иначе "гледаме на боб и си морим пръстите напразно".
P.S.Имах предвид 3Д модел на проекта през цялото време на проектиране и строителство (някои го наричат BIM макар че за ситински BIM се иска повече) ,а не финални 3Д изгледи(вероятно имаш предвид картинки).За него всеки си има мнение (много често изградено на факта ,че масата проектанти не могат да го направят ) ,но моя опит показва ,че той е жизнено важен за крайния продукт наречен сграда във всеки един нейн аспект-визуален,строителен,функционален+цена.

[schuldiner]

... Освен това за цената на основните части има значение дали ще имаш 3Д модел на сградата ,КСС(количествено стойностни сметки),детайли във фаза работен проект и детайли по време на самото строителство.Реална цена за инвестиционен проект може да бъде дадена само с оферта.При всички други случей ще е завишена за всеки случей ,или ще е нереално ниска в следствие на което после ще ти бъдат предадени по-малко неща.

Казаното от Tsilkov е много точно!
Може би от скромност е пропуснал да добави, че за изготвянето на подчертаното, цената на проектиране се натоварва с 20-25%, но на практика това са под 5% от стойността на строежа. Срещу това оскъпяване на проекта е съвсем реалистично да се очаква икономия на 10-15% от крайната сума. И с голяма вероятност се избягват преразходи от порядъка на 30-40-50% (по-тежки случаи има) от предвидените "по проект" средства.

[bjdbjd]

интересува ме каква е средната цена за инвестиционнен проект по всички части с издаване на разрешително на строеж.

Всеки явно си го тълкува различно .Според мен човека се интересува(вероятно защото смятам че това е правилният начин) от цената на проекта които да му послужи за безпроблемен и качествен строежа на сграда(а не от проект за пред общината които масата колеги са свикнали да дават)+всички други такси за които ще се изръси за самото разрешение.В крайна сметка най-добре е самият той да поясни иначе "гледаме на боб и си морим пръстите напразно".
P.S.Имах предвид 3Д модел на проекта през цялото време на проектиране и строителство (някои го наричат BIM макар че за ситински BIM се иска повече) ,а не финални 3Д изгледи(вероятно имаш предвид картинки).За него всеки си има мнение (много често изградено на факта ,че масата проектанти не могат да го направят ) ,но моя опит показва ,че той е жизнено важен за крайния продукт наречен сграда във всеки един нейн аспект-визуален,строителен,функционален+цена.

Човека сам ще прецени в каква степен му трябват проектите и след като сме специалист, а той не , редно е да му обясним кое е минимум необходимо за Разрешение за строеж и кое още би му било полезно и колко струва то и той сам ще се прецени. Затова като искате да помогнете обяснете ясно, че за за Разрешение за строеж са му нужни проекти във фаза ТП (Технически Проект), а останалите неща като 3Д , КСС и детайли се наричат Работен Проект и не са задължителни.
И какъв 3Д модел имаш предвид- архитектурен ли? И с кое толкова е жизнено важен за крайния продукт? Разясни това, за да прецени човека дал ще му е нужнои колко ще му е нужно.

[schuldiner]

Eдва ли има проект, който не включва минимума необходимо за Разрешение за строеж. Значи и най-евтиното върши работа на този етап. Няма проблем и на 6 евро да е проектът, стига да има кой да го доразвие и изпълни. И да го контролира, разбира се...
Това, което коментираме без да ни питат, е разликата в крайния резултат във всички аспекти, вкл. и като цена. Т.е. евтиният проект е рисков, скъпият (по-скоро качественият) се отплаща. Средно положение според мен няма.

[Tsilkov]

bjdjd за последен път ти пиша на разводнените и безмислени въпроси от общо философско ниво.Надявам се да съм изчерпателен и да не пълним повече темата със спам.

Човека сам ще прецени в каква степен му трябват проектите

Напълно си прав - именно за това съм му написал синтезирано всичко основно свързано с проектирането до разрешение за строеж - оттам нататък всеки има глава на раменете си.Недоумявам обаче защо си решил ,че той се интересува от "проект за разрешение за строеж" след като timon точно и ясно е написал "всички проектни части с издаване на разрешение за строеж"?

и след като сме специалист

Като сепциалист и професиналист имам изграден поглед и мнение какво трябва да се направи за да се даде краен продукт на клиента( под формата на проект) който да му послужи за успешно завършване на сграда която да отговаря 100% на неговото желание и възможности и да оправдае вложените финансови средства.Човек който предлага изработването на "няколко папки за разрешение за строеж" и това му се струва някакво основно и велико усилие се нарича "наемен работник"(пък било той и с диплома ) и получава съответното заплащане и уважение.

И какъв 3Д модел имаш предвид- архитектурен ли? И с кое толкова е жизнено важен за крайния продукт?

3Д модела който имам предвид(олекотен BIM-Building Information Model) включва архитектура,вертикална планировка,околно пространство,силуети на хора(за мащаб),озеленяване,конструкция,технологично оборудване(ако има) и някой специфични инсталации(примерно въздуховоди,климатични,рекуператорни табла,главни трасета на канал и вода с пречиствателни съоражения ако има).За какво е толкова важен мога да пиша страници ,но в общи линии виждаш предварително това за което ще дадеш Х*100 000 лв и виждаш точно как и в каква последователност ще ги даваш тези Х*100 000 лв.Ето и накратко какво точно ще видиш:да ли ти харесва това за което ще си дадеш парите,дали сградата пространствено е функционални,дали няма проблеми по смаия проект които няма как да се видят на двуизмерен чертеж(примери тука с лопата да ги ринеш),триизмерни фрагменти които изпълнителите ще гледат по време на строежа,ще набележиш проблемни места които трябва да се решат при изпълнението на детайлите на място(а някой от тях направо ще ги решиш).

[bjdbjd]

bjdjd за последен път ти пиша на разводнените и безмислени въпроси от общо философско ниво.Надявам се да съм изчерпателен и да не пълним повече темата със спам.

Човека сам ще прецени в каква степен му трябват проектите

Напълно си прав - именно за това съм му написал синтезирано всичко основно свързано с проектирането до разрешение за строеж - оттам нататък всеки има глава на раменете си.Недоумявам обаче защо си решил ,че той се интересува от "проект за разрешение за строеж" след като timon точно и ясно е написал "всички проектни части с издаване на разрешение за строеж"?

и след като сме специалист

Като сепциалист и професиналист имам изграден поглед и мнение какво трябва да се направи за да се даде краен продукт на клиента( под формата на проект) който да му послужи за успешно завършване на сграда която да отговаря 100% на неговото желание и възможности и да оправдае вложените финансови средства.Човек който предлага изработването на "няколко папки за разрешение за строеж" и това му се струва някакво основно и велико усилие се нарича "наемен работник"(пък било той и с диплома ) и получава съответното заплащане и уважение.

И какъв 3Д модел имаш предвид- архитектурен ли? И с кое толкова е жизнено важен за крайния продукт?

3Д модела който имам предвид(олекотен BIM-Building Information Model) включва архитектура,вертикална планировка,околно пространство,силуети на хора(за мащаб),озеленяване,конструкция,технологично оборудване(ако има) и някой специфични инсталации(примерно въздуховоди,климатични,рекуператорни табла,главни трасета на канал и вода с пречиствателни съоражения ако има).За какво е толкова важен мога да пиша страници ,но в общи линии виждаш предварително това за което ще дадеш Х*100 000 лв и виждаш точно как и в каква последователност ще ги даваш тези Х*100 000 лв.Ето и накратко какво точно ще видиш:да ли ти харесва това за което ще си дадеш парите,дали сградата пространствено е функционални,дали няма проблеми по смаия проект които няма как да се видят на двуизмерен чертеж(примери тука с лопата да ги ринеш),триизмерни фрагменти които изпълнителите ще гледат по време на строежа,ще набележиш проблемни места които трябва да се решат при изпълнението на детайлите на място(а някой от тях направо ще ги решиш).

1. Ще повторя какъв е правилния и КОРЕКТЕН подход при отговора на въпроса на господина, който явно не е вещ и затова търси помощ тук – редно е да му обясниш ЯСНО, РАЗБИРАЕМО И КОРЕКТНО кое е минимума съдържание за разрешение за строеж и кое не е нужно за разрешение за строеж , но пък би му било полезно и би му спестило излишни нерви и разходи. Да разясниш разбираемо какво е Технически Проект (ТП) и какво е Работен Проект(РП) и съответно пък какво трябва да съдържа ТП и какво РП.. И като казах минимум съдържание на проектите (фаза ТП) това за теб означава просто няколко папки с печати и подписи ли господинчо професионалиста?? Може и да е субективно понятието ТП и РП и всеки да си го тълкува различно, но практиката в България е ТП да е изготвен с достатъчна пълнота, че да може да се изпълни всичко от техническо грамотно лице (технически ръководител(строителен техник) или инженер конструктор) на място на обекта само по чертежите в ТП. Ето тук вече идва ролята на инвеститора, след като си му разяснил всичко до тук, да си прецени дали му трябват детайли, 3Д и РП според това кой ще му изпълнява сградата. Ако изпълнителите са некадърни, тарикати-мошеници, набедени "майстори" и т.н. и филм „стъпка по стъпка” да му направиш на инвеститора , те пак ще се оакат и твоите толкова красиви на думи 30-40-50$ ще идат на вятъра, инвеститора ще ти е напълнил джобчето със доста сладка сума и накрая пак ще псува!
2. Казваш : "Недоумявам обаче защо си решил ,че той се интересува от "проект за разрешение за строеж" след като timon точно и ясно е написал "всички проектни части с издаване на разрешение за строеж"?" Хайде прочети още веднъж какво е написал човека де! Писал е проектни ЧАСТИ , а не фази, а ти говориш за проектни фази ! И дали човека знае, че всяка част има и различни фази - Идеен Проект, Технически Проект и Работен Проект? И 3Д изгледите и детайлите са части или фази от проектите?...Все още ли недоумяваш?...
3. Казваш : "Като сепциалист и професиналист имам изграден поглед и мнение какво трябва да се направи за да се даде краен продукт на клиента( под формата на проект) който да му послужи за успешно завършване на сграда която да отговаря 100% на неговото желание и възможности и да оправдае вложените финансови средства" ,Хайде и тук още веднъж прочети какво е попитал човека де! - Къде видя да е питал какво му е нужно за успешно завършване на сграда която да отговаря 100% на неговото желание и възможности и да оправдае вложените финансови средства, а ?? ТВОЯТ цитат гласи следното "..ПРОЕКТНИ ЧАСТИ са му нужни до издаване разрешение за строеж.." не е ли така? Или аз недовиждам нещо?
И значи, според теб, да бъдеш коректен към клиента си като ясно и разбираемо му разясниш кое какво е и за какво ще му послужи е всъщност "разводнените и безмислени въпроси от общо философско ниво" ??
Не оспорвам твоя професионализъм и опит, но ако си ги градил по начина, по който се държиш тук с арогантни определения и обиди ... жална им майка на клиентите ти.
Да се перчиш на думи по форуми с лъскави и неразбираеми за неспециалист термини, които не обясняваш за какво служат точно, е подвеждащо и некоректно - по този начин се опитваш да го впечатлиш, че си голям специалист и професионалист, а всъщност го подвеждаш да изхарчи немалко пари за евентуално ненужни му услуги.
С надеждата, че няма да разводня темата и да я оспамя, ще си позволя да дам някои мои лични съвети към господина отворил темата - по отношение на процеса до завършване на сградата, която той има намерение да построи, може да се каже, че се дели на 3 етапа:
1-ви етап - да го наречем предпроектно проучване с Идеен Проект - тук според мен е удачно да ти изготвят И 3Д модели на сградата, ако го сметнеш за необходимо. След като с проектантите и с евентуален строител се консултираш, беседваш и уточниш строителната система , по която ще строиш и архитектурната част в идеен вид, се пристъпва към възлагане от твоя страна на проектиране, което е -
2-ри етап - тук според твоята преценка на база твоите нужди и цените посочваш всяка отделна част проект-Арх. Конструкци. Ел , ВиК и т.н. във каква фаза да ти бъде изготвен - ТП или РП. препоръчвам горещо да ти изготвят проектантите договор със заданието за възлагане на проектиране, в което много ясно, разбираемо и подробно да се опише за какво плащаш, колко плащаш и как и срока за изготвяне на проектната ти документация и издаване разрешение за строеж.
3-ти етап - имаш вече Разрешение за строеж и си решил как ще строиш - с фирма ли, с бригади и майстори ли и т.н. Имай предвид, че преди даже да почнеш да копаеш за основи трябва да подпишеш договор за авторски надзор по време на строителството с проектанта Конструктор. По този договор ти поемаш задължението да го уведомяваш навреме кога трябва да дойде на обекта ти да провери и приеме съответните етапи от градежа на конструкцията ти - земна основа и след нея всеки кофраж и армировка на всички вертикални и хоризинтални конструктивни елементи. От своя страна Конструктора е длъжен, след като си го уведомил, да дойде на обекта да провери и приеме съответния етап. Може и да не дойде , но трябва да ти разреши да затвориш кофража, да излееш бетона и т.н. и да се подпише, че ги е проверил, приел и разрешил по-нататъшна работа - така с подписа си той носи отговорност как е изпълнена носещата к-ция.
В заключение ще изфилософствам, че единственото важно, за да построиш без главоболия и качествено къщата си, е да попаднеш на КОРЕКТНИ професионалисти за проектирането и строителството! Пак ще кажа, че ако ръководителя на строежа ти е строително-технически неграмотен всъщност, некадърен или НЕКОРЕКТЕН, е напълно излишно да плащаш за работни детайли и 3Д изгледи на конструкцията – натъртвам, че говоря за строежа вече , а не за предварителна представа! Напълно възможно и достатъчни са 2Д архитектурните и конструктивни чертежи, ако са изгответни адекватно и коректно и съдържат необходимите котировки и разрези - а те така е редно да са във фаза ТП !!! Ако все пак има някои неясноти за строителите по чертежите, достатъчно е проектантите да са КОРЕКТНИ и да драснат, и на ръка даже, на място на обекта допълнително нещо , защото са длъжни да го направят незабавно! Ето това се нарича професионализъм!